1 工业型开发区改造与更新模式探讨
1.1 工业型开发区基本特点
开发区一般通过行政手段划定，面积普遍较大，可达数十平方千米，开发区内聚集各种生产要素，通常会发展为一个产业聚落，成为拉动区域经济增长的新引擎。由于开发区一般在城市新区设立，用地基本为产业用地，在开发建设方面较多地关注生产而不是生活，因此用地功能单一、配套水平低，工业类建筑体量粗放，形式风格单调，整体城市景观差，城市生态环境恶化。
1.2 改造与更新模式
1.2.1 按产业置换类型划分
按产业置换类型可分划为“退二进三”和“退二优二”模式。 = 1 * GB3 ①“退二进三”模式是将现有工业功能外迁，置换成为土地利用价值更高的居住及商业用地，是最佳选择，也是大部分城市开发区改造更新的首选模式； = 2 * GB3 ②“退二优二”模式是在原出让或划拨的存量工业用地范围内新建、改建和扩建工业项目，以提高土地利用效率。
1.2.2 按改造更新手段划分
按更新手段可以划分为拆除重建、综合整治和功能置换。 = 1 * GB3 ①拆除重建是在现有建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求、影响城市规划实施的情况下，根据城市规划和城市更新办法规定程序对特定建成区进行行拆除重建的活动； = 2 * GB3 ②综合整治是指在不改变建筑主体结构和使用功能的前提下，改善消防、基础设施、公共服务设施、沿街立面和既有建筑节能改造等内容，完善建筑使用功能，优化城市配套设施，改善城市环境风貌； = 3 * GB3 ③功能置换是在符合城乡规划的前提下，改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
2 郑州高新区东南片区有机更新规划
2.1 区域概况及更新背景
高新区工业改造区域位于高新区的东南部，市高新技术开发区最早开发的地区之一，紧邻老城区。具体为科学大道和国槐街以南、须水河以东、陇海铁路线以北、瑞达路以西区域，面积约14.2平方千米。
随着郑州国家自主创新示范区的建设、郑州都市区的发展，高新区区域责任发生改变，高新区工业区更新需求迫切。
2.1.1 高新区区域责任的改变，亟须提升竞争力
1991年，郑州高新区成为首批国务院批准的国家级高新技术产业开发区。20多年来，高新区不断调整发展战略，尤其是随着郑洛新国家自主创新示范区获批，郑州高新区作为郑州国家自主创新示范区的核心，应构筑高新产业发展新格局，对产业发展提出更高的要求，进行产业转型升级，提升竞争力。
2.1.2 规划区域更新需求迫切
高新区旧工业区作为高新区最早发展的工业区，现状以工业用地为主，容积率普遍较低，企业形象差，用地粗放，未能体现高新区的形象定位。实施“高新城”建设以来，高新区积极寻求转型发展之路，规划范围内更新需求也比较迫切，但目前以“退二进三”的改造模式为主，工改居、工改商成为高新区旧城更新的主流，原有的工业用地被挤占，工业用地逐渐减少，将不利于高新区产业发展，工业用地的二次开发迫在眉睫。
2.2 更新特征与困境
2.2.1 市场供需矛盾
目前，工业区对低端厂房需求降低，高端商务、研发办公物业的需求扩大。比如，企业公园、企业加速器等产业园，企业入驻率较高，厂房需求较低；在售产品以300平米以上大户型为主，电子信息科技、软件、孵化类等初创型中小型企业租赁需求集中在200平方米以下，市场供给与企业需求矛盾突出；园区内公寓、商业等基础配套设施缺乏，难以满足园区工作人员的基本生活需求。
2.2.2 工改工动力不足
工业更新以退二进三为主，房地产化倾向明显，因“工改商/居”可以很快看到利益，而“工改工”周期长、见效较慢、推进难度大；土地收益分成的补偿方式导致房地产开发热火朝天，影响了企业进行产业升级改造的动力；工业楼宇产权分割转让、销售政策不明朗，难以保证物业销售的合法性；市场供需矛盾突出，导致物业去化速度慢，配套物业占比仅5%且不可销售，进一步导致现金回流慢；缺乏政策支持：缺乏长久性和特色性优惠政策，缺少对于企业的针对性政策。
基于以上更新困境，旧工业区更新需寻求符合高新区发展需求的更新模式，明确工业企业的改造手段，并申请制定相关配套政策，明晰入园门槛和监管机制，促进工业区更新有序进行。
2.3 更新模式选择
2.3.1 更新对象
通过对旧工业区的用地进行梳理，除去已确定改造意向、已编制过控规、已经建设、现状评价较好的区域，尚未更新的企业用地是更新的重点。
2.3.2 更新模式
针对郑州高新区工业用地受挤压的现状，高新区工业区更新需改变以往工业用地以工改居、工改商为主的开发模式，整体改造模式以“工改工”为主，变一次性收益为长期收益，并申请可行的工改工政策，以有利于高新区产业的转型升级和可持续发展。
2.3.3 更新手段
借鉴深圳等国内先进城市的工业更新经验，更新分为拆除重建和综合整治两种方式。
（1）拆除重建。确定为拆除重建的工业企业建成时间较久，一般在15年以上，建筑以单一厂房为主，老化现象严重，建筑质量较差；整体容积率偏低，土地利用效率较低，地块内部企业多处于产业链条的低端生产阶段，附加值低，经营利润低；以上现有建筑物使用功能明显不符合社会经济发展要求，影响高新区发展的企业，根据城市规划和城市更新办法规定程序对特定建成区进行拆除重建的活动。
（2）综合整治。建筑时间较长，建筑外观形象良好，但功能与实际需求不符；容积率符合产业需求，企业发展一般或较差；与轨道交通站点有一定距离，交通区位一般等企业进行综合整治，改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
2.3.4 更新政策
郑州高新区建成区工业用地稀缺，为了推动工业用地二次开发和集约利用，调动开发主体积极性，同时保证产业持续健康发展，旧工业区升级改造需配套相应的“工改工”政策，借鉴深圳市“工改工”经验，提出“1+5”的政策体系，制定《高新区工业区升级改造的工作方法》主政策，同时配套《高新区工业楼宇转让管理办法》《高新区发展产业配套住房意见》《高新区创新型产业用房意见》《高新区工业用地地价测算规范》《高新区工业区升级改造试点项目意见》等政策细则。
《高新区工业区升级改造的工作方法》主要明确工改工的改造模式、改造流程、组织架构等，特别是组织架构的完善可引导工改工项目有序进行，产业监管机构的建设可保证园区产业改造发展方向；《高新区工业楼宇转让管理办法》主要规范高新区工业楼宇转让，推进市场配置产业空间资源，促进产业空间资源有序流转，实现工业楼宇转让有章可循、有法可依，避免产权纠纷；《高新区发展产业配套住房意见》主要完善高新区工业园内的居住配套设施，是政策性保障房用房，推进园区职住平衡；《高新区创新型产业用房意见》主要为加大对创新型产业的支持力度，扶持中小型成长型创新企业的发展；《高新区工业用地地价测算规范》通过地价优惠政策，鼓励原业主、开发商推进工改工项目实施；《高新区工业区升级改造试点项目意见》确定试点项目，起到示范引导作用。
3 结语
郑州市高新区旧工业区改造“工改工”模式是基于郑州自主创新示范区建设需要，针对工业区改造存在问题及改造的潜力，对旧工业区改造模式进行新的尝试，通过“工改工”模式选择，及拆除重建、综合整治等手段，并配套完善的“工改工”政策，促进高新区东南片区旧工业区改造顺利进行，有效促进高新区产业转型升级和可持续发展。
参考文献
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收稿日期：2018-07-22
作者简介：赵倩（1985-），女，河南长垣人，郑州市规划勘测设计研究院工程师，硕士，研究方向：城市规划与设计。
