（江苏省江阴市城镇建设综合开发有限公司，江苏 江阴 214400）
摘要：国家宏观调控紧缩银根的同时，伴随着的是房地产开发企业资金链的断裂。那些资金规模小，缺乏可持续经 营能力的企业将逐步被市场淘汰，特别是一些现金流控制能力相对弱、融资渠道相对单一的中小地产企业，则更为明显。因此，要求房地产企业必须拓宽融资渠道，缓解资金压力，促进企业可持续发展。
关键词：房地产企业；融资渠道；融资方式；房地产（投资）信托基金
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2011）10-0018-03
任何一个过热的行业都会面临调控。任何行业都有周期，而宏观调控就是反周期的行为，目的是为了防止经济的过热和过冷。对于整个经济运行的全局来说，则是见效快、动手早、防患于未然的主动调整。目前国家 宏观紧缩银根的政策将对整个房地产业的发展产生重大 影响，国家一方面不断提高银行贷款利率，另一方面又不断上调商业银行存款准备金率，收缩信贷规模。其中 最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，促使房地产融资将趋向多元化。
特别是一些现金流控制能力相对弱、融资渠道相对 单一的中小房地产企业，则更为明显。这些中小房地产 企业会面临资金的压力，经营型的现金流就减少，销售 回款会减慢，一些负债率高的房地产企业面临资金的压力，这一部分调控的压力促使他们去多样化的融资。
一、我国中小房地产企业的界定标准
我国房地产企业诞生于20世纪80年代，起步较晚， 因此对中小型房地产企业的界定也相对较晚。目前国内 主要有两种划分标准：一是国务院国有资产监督管理委 员会标准；二是建设部房地产开发企业资质分级标准。 上述两类划分标准各有利弊。国资委的标准和其采用的 从业人数、销售额和净资产总额三项划分指标是一种通 用的划分标准，应用中的不足是未对净资产总额做出明 确规定。而国家建设部的房地产开发企业资质分级标准 是一个行业管理标准，便于具体的操作和管理，不足之 处是较难与上述通行划分标准相对接。鉴于这两类划分 标准的特点，本文以第一种划分标准为主，同时兼顾按照资质的划分要求，因此提出中小型房地产开发企业的 划分标准为：二级资质以下的房地产企业；或者二级开 发资质但注册资本达到一级资质标准的房地产企业。
二、中小型房地产企业的融资现状
（一）融资难度加大，压力陡增
由于经济增长过快的主要原因是银行信贷增长过快，为促进经济的可持续发展，国家采取了从紧的金融 政策，尤其是2007年至今，国家连续出台政策紧缩银 根：从严信贷标准、提高贷款利率和上调银行的法定存 款准备金率，多管齐下，收紧“银根”，增加房地产企业融资难度和压力，尤其是给中小型房地产企业带来了强大的政策冲击。
一是抵押贷款难，抵押贷款虽然是中小房地产企业 融资的基本方式，但是由于其贷款条件较为苛刻，大部 分企业通过此种方式取得资金非常有限，很难满足企业 的资金需求。
二是金融机构放款难。在我国现行金融体系中，以 中小企业为主要服务对象的金融机构原本发展就滞后， 再加上当前国家加强房地产企业信贷的控制，中小房地 产企业大多难以达到银行的放款条件，因此从银行融到 资金是难上加难。
（二）中小房地产企业融资渠道单一 一般而言，大型房企凭借其资金实力和信誉，可以 通过上市、发行债券来进行融资，但是中小房地产企业，由于远远不能满足上市或者发行债券的条件，还是 主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了 企业资产负债率过高。这种过高的负债必然影响企业的 资信，增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降 或出现亏损现象，中小房地产企业几乎无一幸免地陷入 资本运行的恶性循环中，甚至引发负效应的连锁反应。
三、拓宽融资渠道，创新融资方式，促进中小房地产企业可持续发展
房地产企业是一个资金使用量大、占用时间长、风 险大的企业。房地产作为资金密集型行业，资本规模将 会成为竞争的重要砝码。而中小房地产企业资金实力不 雄厚，处于竞争的劣势地位，所以要加快企业发展，早日完成资本积累，向规模经营发展。
（一）权益性融资
在权益性融资上，既可以通过上市发行股票融资， 也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产投资基金 来融资。
第一，上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹 得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使 用，没有固定的还款期限。因此，对于一些急于扩充 规模和资金的有发展潜力的房地产企业还可以考虑买 （借）壳上市进行房地产企业融资。
同样是进入证券市场，与IPO上市相比，房地产企业 选择买壳上市的方式具有很多优势：不用考虑IPO上市 对经营历史、股本结构、资产负债结构等诸多方面的特 殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实 力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以 买别人的壳去上市。
第二，合作开发。合作开发是房地产开发商和投资 商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。合作 开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业 网点建设的可持续发展。开发商和经营商的合作开发可 以实现房地产开发期间目标和策略上的一致。
第三，创新和开发房地产投资信托基金。房地产投 资信托基金本质上是一种证券化的产业投资基金，它通 过持有和经营房地产来为投资者提供稳定的未来收益， 并将收益90%以上的部分通过派息的形式分配给投资者。
房地产投资信托基金是指由房地产投资信托基金公 司对外发行受益凭证，向投资大众募集资金，用以投 资、经营、管理房地产及房地产相关产业，所获利润在 扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。
房地产投资信托基金是一种不动产投资工具，是不 动产价值证券化的产物，也是房地产企业融资的一种方 式。房地产投资信托基金可以借助资本市场，改变不动 产的价值形式，将有形的、固定的不动产转化为可以流 通、变现的有价证券，从而将不动产市场和资本市场有机结合起来。
通过房地产投资信托基金，小额投资者也能够分享 到原来少数富人和大的机构才能获得的商用房地产的收益。因此我国政府应加快房地产投资信托的研究和相关法律制度的建设和完善，推动房地产投资信托在我国健康有序的发展。
（二）债权性融资
在债权性融资中，既可以通过银行贷款的形式，也 可以通过发行企业债券的方式进行，还可以通过房地产 信托来实现。
第一，商业银行的贷款资金。
首先，国内银行贷款。银行的贷款资金是典型的债 务融资，需要足够的抵押或担保措施，贷款额度比较 高，贷款时间不长，但是，对于企业而言，便捷，成本 相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱 惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期 负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信 贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产是目前商业房地 产融资的最主要通道。在未来很长的一段时间内，商 业银行的贷款仍是中小房地产企业融资的主导形式。因 此，中小房地产企业在条件允许的前提下首先仍应考虑 从商业银行获得资金支持。
其次，外资银行贷款。外资银行放开人民币业务为国 内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认 为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易 开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解 目前国内开发商房地产企业融资困难的作用不大，同时外 资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。
再次，购房者的购房款。购房者的购房款也成为中 小房地产企业的融资渠道，购房者的购房资金主要来自 于其个人住房贷款，这些资金主要通过银行和住房公积 金中心获得。因此中小房地产企业应开展多种营销模 式，及时回笼购房资金，缓解资金压力。
第二，发行企业债券。中小房地产企业可以通过发 行短期融资券进行融资。短期融资券是指企业依照法定 程序发行，约定在较短的时期（一般不超过一年）内还 本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的 有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活和周转 速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房 地产业提供了一种可能的选择。
短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的 约束，但就目前的情况来看，由于短期房地产企业融资 券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优 先考虑资质好、发行规模大的企业，中小型房地产企业 很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和 企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用 该种房地产企业融资方式。
所以，我国应尽快建立健全债券市场运作机制，丰 富房地产市场的债券金融产品，给中小房地产企业更多 的选择机会。
第三，典当融资。典当以其快速、短期、便捷的特 性，成为中小房地产企业融资渠道之一，利用手上包括 不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发 展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补缺，已开 始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小 房地产企业融资提供了全新途径。一些手中已经有新项 目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又 迟迟未到位，因此短期资金压力对房地产企业来讲很难 度过。所以为此目的而走进典当行的房地产企业也在增 多。“土地典当”的方式也受到许多开发商的追捧。
第四，房地产信托基金。房地产信托以资金成本降低 时间成本的新型融资方式。房地产开发商通过实施信托计 划，虽然资金成本比银行同期贷款利率高，但相比之下， 可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在 拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托 计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。
（三）混合性融资
第一，房地产企业融资租赁。融资租赁主要是通过 所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通 过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是 对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用 出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快 捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房 地产企业资金的迅速转移和回收。
第二，夹层融资。夹层融资是一种介乎股权与债权 之间的信托产品，夹层融资是指在风险和回报方面介于 是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。 对于公司和股票推荐人而言，夹层融资通常提供形式非 常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股 市，并能根据特殊需求作出调整。而夹层融资的付款事 宜也可以根据公司的现金流状况确定。
在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其 他次级债或优先股，常常是对不同债权和股权的组合。 在我国房地产企业融资市场，夹层融资作为房地产信托 的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是， 夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产 集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资 金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与房地 产投资信托基金相比，夹层融资更能解决“四证”齐全 之前燃眉之急的融资问题，有效地保证经营风险资金链 条的顺畅。
第三，保险资金融资。《中华人民共和国保险法》 由第十一届全国人民代表大会常务委员会第七次会议于 2009年2月28日修订通过，并已经从2009年10月1日开 始实施。新《保险法》对保险资金的运用形式进行了修 订，第一百零六条规定：“保险公司的资金运用必须稳 健，遵循安全性原则。保险公司的资金运用限于下列形 式：（1）银行存款；（2）买卖债券、股票、证券投资 基金份额等有价证券；（3）投资不动产；（4）国务院 规定的其他资金运用形式。”也就是说，从2009年10月1日起，保险公司可以运用 保险资金投资不动产，因此，保险资金也成为房地产企业的重要融资渠道。
四、结语
“地产思想家”冯仑有一个著名的观点：剩者为 王。因此，未雨绸缪，在市场好的时候要考虑市场坏的 景况，如此才能在行业波动中幸存下来，伟大的企业历 来都是在不断的生与死的博弈中强壮起来的。
总之，我国中小房地产企业应建立以银行为主的多 元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。在 政策允许条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房 地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元 化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的增长点， 政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章 制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提 供良好的环境和政策支持。从而保证中小房地产企业资 金流动的顺畅，促进企业健康可持续发展。
参考文献
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（责任编辑：王书柏）
